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去年台风季 ，6栋高楼9处外墙脱落
，一天砸坏16辆车——过去大半年，在金山卫镇东门居民区 ，御景龙庭小区的“外墙脱落”问题
，犹如一块巨石压在广大居民和社区干部心头。然而，上千万元的维修预算 ，让各方一筹莫展 。

事关百姓生命财产安全
，再硬的“硬骨头 ”也得啃下来
。在东门居民区党组织的牵头下，居委会
、业委会、物业公司 “三驾马车
” 协同发力 ，通过一场又一场协调会
，业主代表全程参与决策，终于使优化后的修缮方案在今年5月一次性通过 ，资金也基本筹措到位。这几天，3栋问题突出的高层住宅将正式启动修缮
， 其余3栋则将逐步推进 。

外墙脱落修缮难 、物业费调价难、老旧电梯更新难
、小区停车难……这些物业治理的裉节难题，考验城市基层治理智慧与水平
。日前 ，金山区发布《金山区党建引领小区物业治理“六力提升”专项行动方案》
，通过切实提升居民区党组织的引领力、居委会的自治力 、业委会的履职力
、物业企业的服务力、职能部门的协同力 、体系机制的保障力，积极探索物业治理有效途径 ，力争以最快速度
、最大限度把物业治理中的民生小事解决在源头
，进一步显著增强群众满意度和幸福感。

物业费调价，从“服务先行 ”切入

老旧小区物业费用偏低 ，是当前物业治理普遍面临的棘手问题 。据了解
，金山区目前共有274个住宅小区，由79家物业服务企业管理 ，全区住宅物业费均价约为每月1.18元/平方米
，为全市最低，其中 ，低于每月1元/平方米的小区有167个，占到63%。近年来
，随着各类成本不断上涨，不少物业公司陷入“越亏服务越差 ，服务越差居民也不愿交费
”的恶性循环
。

位于金山区山阳镇的三岛龙洲苑小区
，是一个有着20年房龄的老旧小区，共有住户1252户 ，常住人口2955人
，物业费多年维持在“多层每月0.75元/平方米、高层每月1.245元/平方米”的较低水平。如何打破物业管理持续性的运营困境？服务先行，成为破局的切入口 。

契机出现在2023年 ，三岛龙洲居民区党总支瞄准旧房修缮这一重要窗口期
，成功开启老旧电梯换新工程
。此前，小区高层住宅31部电梯使用年限均已将近20年 ，电梯因“超龄服役 ”引发的故障频发等问题日益凸显。对此
，居民区党总支牵头建立"三驾马车+居民代表"协同共治格局，创新构建“项目改造资金+维修基金+业主自筹
”资金筹措方案 ，根据每个楼道每个楼层的不同情况，确定了每户楼道居民的分摊金额
，同时设立专项账户，资金管理全流程公开透明 ，让居民可以对每一笔钱进行查账 。

最初
，小区居民同意更新的电梯只有2台，但通过党建引领 、党员带头 ，历经四轮攻坚突破
，三次方案优化调整，最终有23台同意更新 ，之后
，剩余的8台也主动要求更换
。如今，小区内的31台电梯全部焕然一新 ，惠及居民868户。同时
，根据居民合理化建议，小区还统筹实施了3个绿化休闲区景观优化工程 ，科学配置15套全民健身器械，系统性升级155个安防监控点位等 。

这些让居民切实感受到了居住环境的提升
，对物业费调价的抵触心理逐渐松动
。在此基础上，居民区党总支牵头召开物业费调价工作会议 ，“三驾马车”共同参与商讨
，积极推行清单管理机制，广泛收集居民反馈的各类物业服务意见建议 ，形成问题清单
，并及时反馈给物业公司，督促其积极整改。针对“物业费为什么调 ”“怎么调
” ，居委会还制作形成《物业费调价问答》
，利用线上线下阵地进行宣传，营造积极的调价氛围 。

在此过程中 ，居民区党总支不断深化协商共治机制
，汇聚多元力量，组建调价工作小组 ，通过召开党员座谈会
、楼组长座谈会、业主接待恳谈会等会议，围绕物业费调价幅度 、调价后服务提升标准等核心议题展开讨论
，同时开展系列调研工作，为物业服务调价方案制定提供有效的内容和数据支撑
。针对部分不同意见 ，组织业委会成员
、物业管理人员以及楼组长、网格长上门走访宣传
，耐心解释 、消除顾虑，取得理解和支持。

最终 ，在各方不懈努力下
，小区物业费被成功上调至“多层每月1.05元/平方米、高层每月1.545元/平方米”，于今年1月起正式执行 。居民区党总支书记
、居委会主任沈钦慧欣喜发现 ，物业费上调之后
，主动缴纳物业费的居民反而增多了，物业费相关投诉实现清零 ，充分说明“合理调价
，有利于保障物业企业提供更优质的服务、维护业主的长远利益 ”。

这并非个例
。当前，金山区正在推动实施“六力提升”专项行动 ，积极开展物业服务“质价相符 、优质优价
”行动。接下来，金山区房管局将积极指导属地街镇做好对小区调价指导工作
，合理安排时间节点，加强统筹协调 ，通过定期排摸低价低质
、质价背离的小区情况
，抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造等窗口期推进物业费调价工作，推广逐年梯度调整方式 ，持续提升物业管理的服务力 。据悉
，这几年，金山全区已有36个小区实现物业费成功调价 ，调价幅度在每月0.3元/平方米以内
。

“外墙脱落”修缮有多难？办法总比问题多

近年来
，高层住宅“外墙脱落 ”的报道屡见不鲜，但顺利解决这一修缮难题的案例却少之又少。金山卫镇的御景龙庭小区是如何在短期内啃下了这个“硬骨头
”？

据了解 ，御景龙庭小区建于十多年前
，是高层 、多层
、别墅等多种房型混合的商品房住宅 。当年，小区的高层住宅因工艺上的先天缺陷 ，陷入外墙脱落的困扰，后虽经多次局部修补
，却始终未能根除隐患
。去年9月台风来临，6 栋高层楼栋接连发生9起外墙脱落事故 ，16辆停于楼下的汽车受损
，居民的生命财产安全受到严重威胁。为此，东门居民区党总支第一时间在危险区设置了警戒线和垂直防护栏 ，并于去年11月启动房屋修缮项目 。但摆在眼前的
，是三座 “大山”：修缮工程预算超千万元，远超小区维修资金承载能力 ，同时
，修缮方案制定、居民协调动员也存在很大难度，这让居民区党总支书记王燕“压力山大 ”
。

再困难也得迎难而上。经专业机构细致评估 ，东门居民区党总支确定了“分类修护
” 策略
，即对破损严重的东西外墙进行全面整修，对相对完好的南北外墙采取点位修复 ，并优先启动 3 栋问题最突出的高层修缮工作，3栋的维修费用可压缩至250万元 。在资金筹措方面
，经过反复研讨与多方协调，形成了 “60% 维修基金 + 40% 社会募集” 的方案
。

为推动项目顺利落地 ，在党建引领下
，居委会 、业委会
、物业公司“三驾马车 ” 协同发力，接连召开了无数场动员协调会 ，相关业主代表被邀请全程参与项目决策。为凝聚居民共识
，业主代表主动撰写倡议书，自发开展群众动员工作 ，具备专业知识的业主也积极投身其中
，为方案制定建言献策 。经过不懈努力，今年5月 ，修缮方案在居民意见征询中一次性通过。目前
，项目已进入最后的筹备阶段，预计将于近期正式启动 ，3个月后竣工
。

“以前，面对各种难题
，总感觉是居民区在‘单打独斗’，有时候甚至物业配合都很被动 ，如今全区开展‘六力提升’专项行动
，上级部门牵头推进，各职能部门也非常重视、主动指导 ，更好地帮助我们高效开展各方面的工作。
” 金山卫镇东门居民区党总支书记王燕感叹道 。

当前
，金山区正以“六力提升” 为引擎，推动区级职能部门资源力量下沉 ，用好区级部门赋能网格治理“三张清单 ”
，建立赋能小区物业治理“三单式
”服务机制，以“法定职责必须为”清单明确职能部门法定职责 ， 以“自我加压主动为 ”清单统筹下沉部门政策资源和服务资源
，以“基层吹哨及时为”清单匹配下沉资源，并根据社区治理诉求动态更新 ， 助力解决“三跨
”难题，确保问题处置“一次上门 、多方会诊
、 综合施策”
，为建设更加美好和谐的社区持续发力
。

建立长效评价机制，推动物业行业优胜劣汰

遭遇“外墙脱落 ”烦恼的 ，还有石化街道的合生小区。但这个小区的解决之道
，又有不同 。

合生小区三期于2017年底交房
。然而从2018年开始，7栋高层外墙便逐渐显现出空鼓、小面积脱落问题 ，后来逐渐恶化为大面积脱落。居委会 、业委会、物业公司多次向开发商反映并请求维修
，但开发商仅进行了局部修补，交房两年后 ，更是以“已过质保期
”为由拒绝维修 。关键时刻
，在居民区党组织的引领下，居委会
、业委会与物业公司“三驾马车”迅速形成合力 ，通过前期逐户走访排摸、多轮居民座谈
，达成共识，依法启动诉讼程序
。历经两年多的持续攻坚 ，在多方通力协作下，由开发商履行外墙修复责任
，2024年11月底，合生小区外墙修复工程正式竣工 ，成功消除居民的心头大患。

据悉
，石化街道辖区有46个住宅小区，大多建于二十世纪七八十年代 ，小区基础设施普遍老化
，物业管理水平亟待提高 。今年，石化街道以“物业提升年 ”为主题开展一系列活动 ，进一步破解住宅小区物业管理难题 、提升物业服务效能
。比如
，2月开展党建引领“三驾马车
”协同运作推进会，3月开展售后公房物业重点问题协商坊 ，4月开展商品房物业重点问题协商坊
，5月开展“物业费质价双提升”石化街道物业费调价专题讨论会等，整合力量
、集中攻坚 ，有效解决居民关心的急难愁问题，形成可复制、可推广的社区治理经验。今年1至5月
，石化街道物业类热线工单物业管理类满意度为82.8分，满意度同比上升3.06% 。

针对老旧小区众多 、物业队伍专业度参差不齐等治理难点 ，石化街道还将开展“业委会圆桌交流会 ”
，组织住宅小区业委会成员参加政策培训，通过交流工作中碰到的热点
、难点、堵点问题 ，加深对政策法规的学习理解
，同时将开展“物业技能大比拼
”，组织辖区内物业从业人员开展技能大赛 ，进一步提升日常管理服务水平
，为老旧小区治理注入新动能。

据了解，在“六力提升”行动中 ，金山区将指导业委会建立健全工作规则和管理制度
，规范业委会决策程序和日常运作，加强对业委会成员的教育培训 ，同时持续开展“满鑫物业 ”管理评价，深化物业“五查
”
，即小区日常查 、企业双周查
、街镇月查、 区级抽查 、市级督查和信用记分机制，每月完成街镇全覆盖评价 ，每季度完成区级全覆盖评价
。对于信用评价低的企业
，纳入约谈并督促整改，逐步淘汰一批小散弱物业服务企业 ，推动物业行业优胜劣汰
、提质增效
，为居民打造更优质的居住环境。